Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia en el alquiler con el nuevo decreto de vivienda (guía 2026)

En esta guía te explicamos qué cambia, qué no y qué conviene hacer, tanto si eres propietario como si eres inquilino o trabajas en una inmobiliaria.

¿Está ya en vigor el Real Decreto-ley 29/2026?

Sí. Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, salvo algunas medidas fiscales con fecha propia. Se aplica también a los desahucios en curso, incluidos los lanzamientos señalados que aún no se han practicado.

Debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su aprobación (6 de octubre). Si no se convalida, queda derogado y deja de aplicarse desde ese momento. Puedes consultar el texto en el BOE.

Si te interesa la renovación automática de los contratos por ciclos de 5 o 7 años, eso lo regula otra norma aprobada el mismo día: te lo contamos en nuestra guía del Real Decreto-ley 28/2026.

Lo esencial de la nueva ley del alquiler en un minuto

• Desahucios: si el inquilino es vulnerable, en los desahucios por impago la Administración tiene 2 meses para pagar la deuda y las costas o darle otra vivienda; en los demás casos, si no hay alternativa habitacional, el desahucio puede suspenderse hasta 3 años (sin ese límite si demanda un fondo), con este régimen vigente hasta 2030. Ya se aplica a los procesos en curso.
• Prórroga extraordinaria de hasta 2 años para inquilinos al corriente de pago durante los 8 meses anteriores.
• Subida de la renta: hasta finales de 2027, sin nuevo pacto no puede subir más de un 2 %, y nada si supera el índice de referencia.
• Honorarios: los gastos de gestión y formalización no pueden cobrarse al inquilino ni directa ni indirectamente.
• Garantías: no se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago ni un producto análogo. La Garantía Finaer sigue siendo válida como opción voluntaria, porque es una garantía civil (una fianza regulada en el Código Civil).
• Salida del inquilino: sin documento de salida firmado, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado.
• Publicidad: los anuncios de alquiler deben incluir nueva información obligatoria.

Desahucios con inquilino vulnerable

Impago con inquilino vulnerable

Acreditada la vulnerabilidad, se comunica a la Administración, que tiene 2 meses para ofrecer otra vivienda o pagar toda la deuda reclamada y la devengada, más las costas. Mientras tanto, el procedimiento se suspende.

Si la Administración paga, el procedimiento termina y el contrato sigue. Si no paga, pasa a ser la deudora y no hay lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad. No se aplica si quien demanda es un fondo de compra de viviendas.

Otros desahucios con inquilino vulnerable

Hasta 2030 pueden suspenderse hasta que haya alternativa habitacional, con revisión anual y un máximo de 3 años (sin ese límite si el demandante es un fondo de compra de viviendas). No se aplica si el propietario es persona física con 2 o menos viviendas. Si se suspende, el propietario persona física (o la persona jurídica dedicada al alquiler asequible o social) puede recibir una compensación pública por rentas, suministros y costas.

Prórroga extraordinaria y subida del alquiler

Prórroga extraordinaria del alquiler de hasta 2 años

Se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes cuya prórroga obligatoria termine antes del 31/12/2028, o que finalicen su prórroga tácita o su tácita reconducción. El inquilino debe pedirla y estar al corriente de pago, también durante los 8 meses anteriores.

El propietario puede evitarla por necesidad de la vivienda comunicada en plazo, por acuerdo, con un nuevo contrato o con una renovación con una renta al menos un 5 % inferior. En zona tensionada se aplica con preferencia la prórroga específica de hasta 3 años. Desde el 15/11, con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 28/2026, no se aplica cuando proceda la renovación por ciclos.

Subida del alquiler: tope del 2 % hasta el 31/12/2027

Si la renta supera el índice de referencia, no hay subida. En los demás casos, se aplica lo pactado y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.

Actualización de la renta en general

Sin pacto expreso no hay actualización, y el IRAV es siempre el tope. Si quieres repasar cómo se calcula, te lo explicamos en ¿Me pueden subir el alquiler cada año?.

Alquiler por habitaciones

La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.

Contratos anteriores a mayo de 2023

Pueden acogerse a las prórrogas extraordinarias de la ley (por vulnerabilidad con gran tenedor y en zona tensionada) y su actualización queda sujeta al tope del IRAV. En lo demás siguen con su régimen.

Gastos, honorarios, publicidad y venta

Honorarios de la inmobiliaria: no los paga el inquilino

Los gastos de gestión y formalización no pueden repercutirse al inquilino ni directa ni indirectamente. Incluye preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato.

Servicios opcionales

Otros servicios no esenciales solo pueden cobrarse al inquilino si los pide por escrito, informado antes de que son opcionales y de su coste.

Quién paga el IBI y la comunidad

El IBI y demás tributos de la vivienda no pueden repercutirse al inquilino, salvo que sea él el obligado tributario. Sin propiedad horizontal no se cobran gastos de comunidad.

Qué deben incluir los anuncios de alquiler

Los anuncios deben ser veraces y completos e incluir, cuando proceda:

• El índice de referencia del precio, si la vivienda está en zona tensionada.
• En zonas con límite legal de renta, ese límite y su base normativa.
• El número o código identificativo de la vivienda.
• Si el propietario es gran tenedor.

Venta de viviendas alquiladas

El inquilino conserva su derecho de tanteo y retracto aunque la vivienda se venda junto con otras, siempre que sea jurídicamente individualizable, con un precio imputado según criterios objetivos. Ya no puede pactarse su renuncia.

Además, hasta el 31/12/2030, las entidades que compran inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados muy por debajo de su valor y las personas jurídicas grandes tenedoras no pueden adquirir vivienda gratuitamente ni por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por tasación independiente, salvo excepciones (destino a vivienda asequible o social durante al menos 7 años, entre otras).

Alquiler de temporada, reparaciones y salida del inquilino

Alquiler de temporada con la nueva ley: ahora «vivienda temporal»

Pasa a llamarse «vivienda temporal», más de 31 días y, por regla general, hasta 12 meses. Requiere una causa real de desplazamiento desde la vivienda habitual, que debe constar en el contrato, y la prueba corresponde al propietario; si no, el contrato es de vivienda habitual desde su firma.

Superar el año sin causa o encadenar más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda tiene el mismo efecto, desde el primero de ellos. Los firmados antes del 8/10 siguen con su régimen hasta su fin y se extinguen sin prórroga.

Garantía adicional: máximos

En vivienda habitual, máximo 2 mensualidades (contratos de hasta 5 o 7 años). En vivienda temporal, máximo 1 mensualidad.

Reparaciones: plazos para el propietario

En vivienda habitual, si el inquilino pide por escrito, con presupuesto, una reparación que afecte a la habitabilidad, seguridad o salubridad, y el propietario no responde en 15 días naturales o se niega sin causa, el inquilino puede hacerla y descontar su coste de las rentas siguientes.

En vivienda temporal, el propietario debe responder en 5 días hábiles; si no, el inquilino repara y lo reclama o lo descuenta de la renta del mes siguiente.

Documento de salida del alquiler

Al terminar el contrato, ambas partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Sin él, o si no recoge desperfectos, se presume que se devolvió en buen estado.

Alquileres de hasta 30 noches: IVA del 10 %

Desde el 1/12/2026, el alquiler de vivienda amueblada de hasta 30 noches deja de estar exento de IVA y tributa al 10 %, salvo que sea la vivienda habitual del propietario.

Desistimiento del inquilino

El inquilino puede irse tras 6 meses con 30 días de preaviso (en vivienda temporal, tras 1 mes con 10 días). En los contratos nuevos ya no cabe pactar indemnización para el propietario.

Lo que no cambia

• La fianza legal de una mensualidad en vivienda.
• El plazo mínimo del contrato: 5 años, o 7 si el propietario es persona jurídica.
• El desahucio por impago sigue su curso ordinario cuando el inquilino no es vulnerable, y la enervación ordinaria funciona igual.
• El tope de 2 mensualidades de garantía adicional en vivienda habitual.
• Se puede seguir pactando una garantía adicional dentro de los topes legales. Lo que no se puede es exigir al inquilino que contrate un seguro de impago o un producto análogo.

Lo que mejora para el propietario

• Los morosos no pueden pedir la prórroga extraordinaria: exige estar al corriente durante los 8 meses anteriores.
• Si la Administración paga, paga todo: deuda, rentas devengadas y costas del procedimiento, con intereses si se retrasa.
• Pequeños propietarios protegidos: el propietario persona física con 2 o menos viviendas queda fuera de la suspensión de desahucios por causas distintas del impago.
• Reglas más claras en temporada, habitaciones y gastos, que reducen discusiones con el inquilino si el contrato está bien documentado.
• Incentivos fiscales: reducciones en el IRPF para el propietario particular que mantiene o baja la renta, mayores si queda por debajo del índice de referencia, y deducción del 10 % para inquilinos con rentas bajas.

Si eres propietario, tienes toda la información sobre cómo alquilar con garantías en nuestra web.

Qué pasa con tu Garantía Finaer

Tu Garantía Finaer sigue funcionando igual y te acompañamos en los cambios.

• Voluntaria, no impuesta. La ley prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago o un producto análogo. Finaer es una garantía que el inquilino solicita voluntariamente, en beneficio del propietario y del suyo propio. Por eso se presenta siempre como una opción, nunca como requisito para alquilar.
• Separada de los honorarios. El precio de la garantía no es un gasto de gestión inmobiliaria. Es una garantía que el inquilino contrata voluntariamente y por escrito, informado de su carácter opcional y de su precio, y no se incluye en la factura de la agencia.
• Documento de salida: nada cambia en tu garantía. La protección frente a daños sigue igual. Finaer se adapta a la nueva exigencia y facilita la vía para cumplirla de forma sencilla en cada entrega de llaves.
• Si el contrato se alarga, la garantía también. Si el inquilino se acoge a la prórroga extraordinaria de 2 años, la Garantía Finaer se prorroga con el contrato y sigue protegiendo al propietario.
• Inquilino vulnerable: el propietario sigue cobrando. Aunque el desahucio se suspenda o la Administración tarde en pagar, Finaer sigue abonando las rentas al propietario. Lo que haya que reclamar después al inquilino o a la Administración lo gestiona el Departamento Judicial de Finaer.
• Impagos y reparaciones. Antes de comunicar un impago, conviene confirmar si el inquilino pidió alguna reparación: un descuento legítimo por reparaciones no es un impago.
• Alquiler de temporada: todo igual. La Garantía Finaer sigue disponible para la vivienda temporal en las mismas condiciones. Solo hay que redactar bien el contrato, dejando clara y justificada la causa de la temporalidad.
• Inquilinos sin ingresos en España. Para estudiantes o personas con ingresos en el extranjero, Finaer sigue ofreciendo la garantía con una entrega adicional que el inquilino hace a Finaer como contragarantía, no al propietario como garantía del arrendamiento, y que se le devuelve al terminar si no hay incidencias. Así puede acceder al alquiler sin necesitar que otra persona responda por él.

Recomendaciones si eres inmobiliaria

• Revisa tus anuncios para incluir la información obligatoria.
• Factura tus honorarios al propietario y deja los servicios opcionales del inquilino documentados por escrito.
• En alquiler de temporada, escribe la causa en el contrato y guarda su justificante.
• Incorpora el documento de salida a tu procedimiento habitual de entrega de llaves.
• Pide a los propietarios que respondan por escrito a cualquier petición de reparación en menos de 15 días naturales (5 días hábiles en vivienda temporal).

Si eres inmobiliaria, descubre cómo trabajar con Finaer en Gestores Inmobiliarios.

Calendario del Real Decreto-ley 29/2026

Preguntas frecuentes sobre el Real Decreto-ley 29/2026

Conclusión

El Real Decreto-ley 29/2026 ya está en vigor y cambia el día a día del alquiler: prórroga de hasta 2 años, subidas limitadas hasta 2027, honorarios a cargo del propietario, contratos de temporada más exigentes y documento de salida obligatorio. Para el propietario, la clave es documentarlo todo bien. Y si alquilas con Garantía Finaer, sigues protegido: la garantía acompaña al contrato en cada prórroga y Finaer sigue abonando las rentas aunque un desahucio se suspenda.