Real Decreto-ley 28/2026: renovación automática del contrato de alquiler, preaviso e indemnización (guía 2026)

Entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y se aplica a los vencimientos posteriores a esa fecha. En esta guía te explicamos qué cambia, a quién afecta y qué conviene hacer ya, tanto si eres propietario como si eres inquilino o trabajas en una inmobiliaria.

¿Está ya en vigor el Real Decreto-ley 28/2026?

Todavía no. El decreto debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su aprobación, que fue el 6 de octubre. Si no se convalida, queda derogado y no llega a aplicarse.

Aun así, conviene tenerlo en cuenta desde hoy, porque toma como fecha de corte su publicación en el BOE (7 de octubre): los avisos de no renovación enviados antes de ese día conservan su eficacia sin indemnización; los enviados después, si el vencimiento es posterior al 15 de noviembre, quedan sujetos al nuevo régimen.

Puedes consultar el texto completo en el BOE.

Lo esencial de la nueva ley del alquiler en un minuto

• Contratos más largos: cumplidos 5 años (7 si el propietario es empresa), el contrato se renueva por ciclos completos de 5 o 7 años, salvo que alguna parte avise de que no quiere renovar.
• Preaviso del propietario: pasa de 4 a 6 meses. El inquilino sigue avisando con 2.
• Indemnización: el propietario que no renueve deberá, por regla general, indemnizar al inquilino.
• Fecha clave: 7 de octubre de 2026, para los avisos de no renovación.

Qué cambia con el Real Decreto-ley 28/2026

Renovación automática del contrato de alquiler por ciclos de 5 o 7 años

Cumplido el plazo mínimo, el contrato se prorroga automáticamente por otros 5 años, o 7 si el propietario es persona jurídica, y así sucesivamente. Solo se interrumpe si alguna de las partes avisa de que no quiere renovar.

Preaviso de 6 meses para el propietario

El propietario que no quiera renovar debe avisar con 6 meses de antelación, frente a los 4 actuales. El inquilino mantiene su preaviso de 2 meses. Como regla transitoria, si el 15 de noviembre quedan menos de 6 meses para el vencimiento, bastan 4 meses de preaviso.

Indemnización al inquilino si el propietario no renueva

La indemnización por no renovar el alquiler será la mayor de estas dos cantidades: 12 mensualidades o 1 mensualidad por cada año de residencia. Se calcula con el valor superior del rango que el sistema estatal de referencia de precios asigna a la vivienda o, si no lo hay, con la renta vigente en la fecha del aviso de no renovación. Los periodos inferiores al año se prorratean. Se paga al entregar la vivienda.

Un ejemplo con un valor de referencia de 1.000 € al mes: si el inquilino lleva 8 años en la vivienda, la indemnización sería de 12.000 € (12 mensualidades es mayor que 8). Si lleva 14 años, sería de 14.000 €.

No procede si el inquilino puede pedir una prórroga legal que el propietario está obligado a aceptar y no la pide. Si la pide, la indemnización se cobra al terminar esa prórroga.

Cuándo no hay que pagar indemnización

• El propietario persona física necesita la vivienda como residencia permanente para sí, para familiares hasta el segundo grado o para su cónyuge tras sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Si no la ocupan en los 3 meses siguientes a la entrega, salvo fuerza mayor, se debe la indemnización.
• El inquilino ha estado más de 6 de los últimos 12 meses sin vivir en ella, sin causa justificada (no cuenta si siguieron viviendo en ella su cónyuge o sus hijos dependientes).
• El inquilino dispone de otra vivienda apta en el mismo municipio, en propiedad o con derecho de uso, y puede ocuparla.
• Las partes firman un nuevo contrato.
• El inquilino rechaza, de forma expresa o tácita, una oferta fehaciente de nuevo contrato de 5 o 7 años, hecha dentro del plazo de preaviso, con una renta que respete las reglas de contención del art. 17.6 LAU (en esencia, la renta anterior actualizada).

En todos los casos, la causa debe indicarse por escrito y de forma detallada en el preaviso.

Prórrogas voluntarias

Si, tras el aviso de no renovación, las partes acuerdan prorrogar, la prórroga no puede ser inferior a 5 o 7 años. Además, son nulas las condiciones que empeoren el contrato para el inquilino.

Venta de una vivienda alquilada

La venta no afecta al derecho del inquilino a la indemnización. Si procede, la paga el comprador que se subroga en el contrato.

Qué pasa con los contratos de alquiler que ya están en vigor

Avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre

Los avisos de no renovación enviados válidamente antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia y no generan indemnización. Los enviados después quedan sujetos al nuevo régimen si el vencimiento es posterior al 15 de noviembre.

Contratos en prórroga anual o en tácita reconducción

Los contratos que ya estén en el periodo de prórrogas anuales (hasta 3 años) siguen en ese periodo hasta su término con las reglas actuales, y después pasan al nuevo régimen. Los que estén en tácita reconducción pasan al nuevo régimen en su primer vencimiento posterior al 15 de noviembre.

Relación con la prórroga de 2 años del RDL 29/2026

La prórroga extraordinaria de 2 años del Real Decreto-ley 29/2026 no se aplica cuando proceda la renovación por ciclos. Si se aplica a un contrato ya denunciado, el contrato se extingue al terminar esa prórroga y, si no concurre ninguna causa de exclusión, el inquilino tiene derecho a la indemnización, salvo que el aviso de no renovación se hubiera enviado antes del 7 de octubre de 2026.

Lo que no cambia

• El plazo mínimo del contrato: 5 años, o 7 si el propietario es persona jurídica.
• El preaviso del inquilino: 2 meses.
• Las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad (1 año, con gran tenedor) y en zona tensionada (hasta 3 años). Como novedad, no son acumulables con otras prórrogas extraordinarias y, al terminar, el contrato se extingue sin necesidad de un nuevo aviso y, en su caso, se paga entonces la indemnización.
• La facultad del propietario de no renovar en cada vencimiento, con preaviso y, en su caso, indemnización.

Qué protege al propietario con la nueva norma

• Avisos ya enviados: las comunicaciones de no renovación hechas válidamente antes del 7 de octubre no generan indemnización.
• Necesidad de la vivienda: el propietario persona física que la necesite para sí o su familia no tiene que indemnizar, siempre que la ocupen en los 3 meses siguientes a la entrega.
• Oferta de nuevo contrato: si el inquilino la rechaza, no hay indemnización.
• Cálculo previsible: la indemnización se calcula con criterios objetivos, conocidos de antemano por ambas partes.

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Qué pasa con tu Garantía Finaer

Tu Garantía Finaer sigue funcionando igual. Si el contrato se alarga, la garantía también: cuando el contrato se renueva por un nuevo ciclo de 5 o 7 años, la Garantía Finaer se prorroga con él y sigue protegiendo al propietario durante todo el nuevo periodo.

Recomendaciones si eres inmobiliaria o propietario

• Avisa a los propietarios de que el preaviso de no renovación pasa a 6 meses y puede implicar indemnización desde el 15 de noviembre.
• Revisa con tiempo los contratos que vencen en los próximos meses y los que están en tácita reconducción.
• Si el propietario no quiere renovar, que indique por escrito y de forma detallada en el preaviso la causa que excluye la indemnización.
• Si vendes una vivienda alquilada, informa al comprador de que asume el contrato y, en su caso, la indemnización por no renovar.

Calendario del Real Decreto-ley 28/2026

Preguntas frecuentes sobre el Real Decreto-ley 28/2026

Conclusión

El Real Decreto-ley 28/2026 alarga los contratos de alquiler, amplía el preaviso del propietario y convierte la no renovación en una decisión con coste, salvo excepciones tasadas. Aunque todavía depende de su convalidación, la fecha del 7 de octubre ya cuenta. Revisa ahora los contratos que vencen en los próximos meses y, si alquilas con Garantía Finaer, recuerda que tu garantía acompaña al contrato en cada renovación.