Reial decret llei 29/2026: què canvia en el lloguer amb el nou decret d'habitatge (guia 2026)

En aquesta guia t'expliquem què canvia, què no i què convé fer, tant si ets propietari com si ets inquilí o treballes en una immobiliària.

Està ja en vigor el Reial decret llei 29/2026?

Sí. És en vigor des del 8 d'octubre de 2026, excepte algunes mesures fiscals amb data pròpia. S'aplica també als desnonaments en curs, inclosos els llançaments assenyalats que encara no s'han practicat.

Ha de ser convalidat per la Diputació Permanent del Congrés en els 30 dies següents a la seva aprovació (6 d'octubre). Si no es convalida, queda derogat i deixa d'aplicar-se des d'aquell moment. Pots consultar el text al BOE.

Si t'interessa la renovació automàtica dels contractes per cicles de 5 o 7 anys, això ho regula una altra norma aprovada el mateix dia: t'ho expliquem a la nostra guia del Reial decret llei 28/2026.

L'essencial de la nova llei del lloguer en un minut

• Desnonaments: si l'inquilí és vulnerable, en els desnonaments per impagament l'Administració té 2 mesos per pagar el deute i les costes o donar-li un altre habitatge; en els altres casos, si no hi ha alternativa habitacional, el desnonament es pot suspendre fins a 3 anys (sense aquest límit si demanda un fons), amb aquest règim vigent fins al 2030. Ja s'aplica als processos en curs.
• Pròrroga extraordinària de fins a 2 anys per a inquilins al corrent de pagament durant els 8 mesos anteriors.
• Pujada de la renda: fins a finals de 2027, sense nou pacte no pot pujar més d'un 2 %, i gens si supera l'índex de referència.
• Honoraris: les despeses de gestió i formalització no es poden cobrar a l'inquilí ni directament ni indirectament.
• Garanties: no es pot exigir a l'inquilí que contracti una assegurança d'impagament ni un producte anàleg. La Garantia Finaer continua sent vàlida com a opció voluntària, perquè és una garantia civil (una fiança regulada al Codi Civil).
• Sortida de l'inquilí: sense document de sortida signat, es presumeix que l'habitatge es va retornar en bon estat.
• Publicitat: els anuncis de lloguer han d'incloure nova informació obligatòria.

Desnonaments amb inquilí vulnerable

Impagament amb inquilí vulnerable

Acreditada la vulnerabilitat, es comunica a l'Administració, que té 2 mesos per oferir un altre habitatge o pagar tot el deute reclamat i el meritat, més les costes. Mentrestant, el procediment se suspèn.

Si l'Administració paga, el procediment acaba i el contracte continua. Si no paga, passa a ser la deutora i no hi ha llançament mentre duri la vulnerabilitat. No s'aplica si qui demanda és un fons de compra d'habitatges.

Altres desnonaments amb inquilí vulnerable

Fins al 2030 es poden suspendre fins que hi hagi alternativa habitacional, amb revisió anual i un màxim de 3 anys (sense aquest límit si el demandant és un fons de compra d'habitatges). No s'aplica si el propietari és persona física amb 2 habitatges o menys. Si se suspèn, el propietari persona física (o la persona jurídica dedicada al lloguer assequible o social) pot rebre una compensació pública per rendes, subministraments i costes.

Pròrroga extraordinària i pujada del lloguer

Pròrroga extraordinària del lloguer de fins a 2 anys

S'aplica als contractes d'habitatge habitual vigents la pròrroga obligatòria dels quals acabi abans del 31/12/2028, o que finalitzin la seva pròrroga tàcita o la seva tàcita reconducció. L'inquilí l'ha de demanar i estar al corrent de pagament, també durant els 8 mesos anteriors.

El propietari la pot evitar per necessitat de l'habitatge comunicada dins de termini, per acord, amb un nou contracte o amb una renovació amb una renda almenys un 5 % inferior. En zona tensionada s'aplica amb preferència la pròrroga específica de fins a 3 anys. Des del 15/11, amb l'entrada en vigor del Reial decret llei 28/2026, no s'aplica quan escaigui la renovació per cicles.

Pujada del lloguer: límit del 2 % fins al 31/12/2027

Si la renda supera l'índex de referència, no hi ha pujada. En els altres casos, s'aplica el que s'ha pactat i, sense nou pacte, com a màxim un 2 %.

Actualització de la renda en general

Sense pacte exprés no hi ha actualització, i l'IRAV és sempre el límit. Si vols repassar com es calcula, t'ho expliquem a Em poden pujar el lloguer cada any?.

Lloguer per habitacions

La suma de les rendes de les habitacions no pot superar la renda de l'habitatge complet.

Contractes anteriors a maig de 2023

Es poden acollir a les pròrrogues extraordinàries de la llei (per vulnerabilitat amb gran tenidor i en zona tensionada) i la seva actualització queda subjecta al límit de l'IRAV. En la resta continuen amb el seu règim.

Despeses, honoraris, publicitat i venda

Honoraris de la immobiliària: no els paga l'inquilí

Les despeses de gestió i formalització no es poden repercutir a l'inquilí ni directament ni indirectament. Inclou preparar, formalitzar, gestionar, novar o renovar el contracte.

Serveis opcionals

Altres serveis no essencials només es poden cobrar a l'inquilí si els demana per escrit, informat abans que són opcionals i del seu cost.

Qui paga l'IBI i la comunitat

L'IBI i la resta de tributs de l'habitatge no es poden repercutir a l'inquilí, llevat que sigui ell l'obligat tributari. Sense propietat horitzontal no es cobren despeses de comunitat.

Què han d'incloure els anuncis de lloguer

Els anuncis han de ser veraços i complets i incloure, quan escaigui:

• L'índex de referència del preu, si l'habitatge és en zona tensionada.
• En zones amb límit legal de renda, aquest límit i la seva base normativa.
• El número o codi identificatiu de l'habitatge.
• Si el propietari és gran tenidor.

Venda d'habitatges llogats

L'inquilí conserva el seu dret de tanteig i retracte encara que l'habitatge es vengui juntament amb d'altres, sempre que sigui jurídicament individualitzable, amb un preu imputat segons criteris objectius. Ja no se'n pot pactar la renúncia.

A més, fins al 31/12/2030, les entitats que compren immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats molt per sota del seu valor i les persones jurídiques grans tenidores no poden adquirir habitatge gratuïtament ni per menys del 70 % del seu valor de mercat, fixat per taxació independent, llevat d'excepcions (destinació a habitatge assequible o social durant almenys 7 anys, entre d'altres).

Lloguer de temporada, reparacions i sortida de l'inquilí

Lloguer de temporada amb la nova llei: ara «habitatge temporal»

Passa a dir-se «habitatge temporal», més de 31 dies i, per regla general, fins a 12 mesos. Requereix una causa real de desplaçament des de l'habitatge habitual, que ha de constar en el contracte, i la prova correspon al propietari; si no, el contracte és d'habitatge habitual des de la seva signatura.

Superar l'any sense causa o encadenar més de dos contractes entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge té el mateix efecte, des del primer d'ells. Els signats abans del 8/10 continuen amb el seu règim fins al final i s'extingeixen sense pròrroga.

Garantia addicional: màxims

En habitatge habitual, màxim 2 mensualitats (contractes de fins a 5 o 7 anys). En habitatge temporal, màxim 1 mensualitat.

Reparacions: terminis per al propietari

En habitatge habitual, si l'inquilí demana per escrit, amb pressupost, una reparació que afecti l'habitabilitat, la seguretat o la salubritat, i el propietari no respon en 15 dies naturals o s'hi nega sense causa, l'inquilí la pot fer i descomptar-ne el cost de les rendes següents.

En habitatge temporal, el propietari ha de respondre en 5 dies hàbils; si no, l'inquilí repara i ho reclama o ho descompta de la renda del mes següent.

Document de sortida del lloguer

En acabar el contracte, ambdues parts han de signar un document amb l'estat de l'habitatge. Sense aquest document, o si no recull desperfectes, es presumeix que es va retornar en bon estat.

Lloguers de fins a 30 nits: IVA del 10 %

Des de l'1/12/2026, el lloguer d'habitatge moblat de fins a 30 nits deixa d'estar exempt d'IVA i tributa al 10 %, llevat que sigui l'habitatge habitual del propietari.

Desistiment de l'inquilí

L'inquilí pot marxar després de 6 mesos amb 30 dies de preavís (en habitatge temporal, després d'1 mes amb 10 dies). En els contractes nous ja no es pot pactar indemnització per al propietari.

El que no canvia

• La fiança legal d'una mensualitat en habitatge.
• El termini mínim del contracte: 5 anys, o 7 si el propietari és persona jurídica.
• El desnonament per impagament segueix el seu curs ordinari quan l'inquilí no és vulnerable, i l'enervació ordinària funciona igual.
• El límit de 2 mensualitats de garantia addicional en habitatge habitual.
• Es pot continuar pactant una garantia addicional dins dels límits legals. El que no es pot fer és exigir a l'inquilí que contracti una assegurança d'impagament o un producte anàleg.

El que millora per al propietari

• Els morosos no poden demanar la pròrroga extraordinària: exigeix estar al corrent durant els 8 mesos anteriors.
• Si l'Administració paga, ho paga tot: deute, rendes meritades i costes del procediment, amb interessos si es retarda.
• Petits propietaris protegits: el propietari persona física amb 2 habitatges o menys queda fora de la suspensió de desnonaments per causes diferents de l'impagament.
• Regles més clares en temporada, habitacions i despeses, que redueixen discussions amb l'inquilí si el contracte està ben documentat.
• Incentius fiscals: reduccions a l'IRPF per al propietari particular que manté o abaixa la renda, més grans si queda per sota de l'índex de referència, i deducció del 10 % per a inquilins amb rendes baixes.

Si ets propietari, tens tota la informació sobre com llogar amb garanties al nostre web.

Què passa amb la teva Garantia Finaer

La teva Garantia Finaer continua funcionant igual i t'acompanyem en els canvis.

• Voluntària, no imposada. La llei prohibeix exigir a l'inquilí una assegurança d'impagament o un producte anàleg. Finaer és una garantia que l'inquilí sol·licita voluntàriament, en benefici del propietari i del seu propi. Per això es presenta sempre com una opció, mai com a requisit per llogar.
• Separada dels honoraris. El preu de la garantia no és una despesa de gestió immobiliària. És una garantia que l'inquilí contracta voluntàriament i per escrit, informat del seu caràcter opcional i del seu preu, i no s'inclou a la factura de l'agència.
• Document de sortida: no canvia res en la teva garantia. La protecció davant de danys continua igual. Finaer s'adapta a la nova exigència i facilita la via per complir-la de manera senzilla en cada lliurament de claus.
• Si el contracte s'allarga, la garantia també. Si l'inquilí s'acull a la pròrroga extraordinària de 2 anys, la Garantia Finaer es prorroga amb el contracte i continua protegint el propietari.
• Inquilí vulnerable: el propietari continua cobrant. Encara que el desnonament se suspengui o l'Administració trigui a pagar, Finaer continua abonant les rendes al propietari. El que calgui reclamar després a l'inquilí o a l'Administració ho gestiona el Departament Judicial de Finaer.
• Impagaments i reparacions. Abans de comunicar un impagament, convé confirmar si l'inquilí va demanar alguna reparació: un descompte legítim per reparacions no és un impagament.
• Lloguer de temporada: tot igual. La Garantia Finaer continua disponible per a l'habitatge temporal en les mateixes condicions. Només cal redactar bé el contracte, deixant clara i justificada la causa de la temporalitat.
• Inquilins sense ingressos a Espanya. Per a estudiants o persones amb ingressos a l'estranger, Finaer continua oferint la garantia amb un lliurament addicional que l'inquilí fa a Finaer com a contragarantia, no al propietari com a garantia de l'arrendament, i que se li retorna en acabar si no hi ha incidències. Així pot accedir al lloguer sense necessitar que una altra persona respongui per ell.

Recomanacions si ets immobiliària

• Revisa els teus anuncis per incloure la informació obligatòria.
• Factura els teus honoraris al propietari i deixa els serveis opcionals de l'inquilí documentats per escrit.
• En lloguer de temporada, escriu la causa en el contracte i guarda'n el justificant.
• Incorpora el document de sortida al teu procediment habitual de lliurament de claus.
• Demana als propietaris que responguin per escrit a qualsevol petició de reparació en menys de 15 dies naturals (5 dies hàbils en habitatge temporal).

Si ets immobiliària, descobreix com treballar amb Finaer a Gestors Immobiliaris.

Calendari del Reial decret llei 29/2026

Preguntes freqüents sobre el Reial decret llei 29/2026

Conclusió

El Reial decret llei 29/2026 ja és en vigor i canvia el dia a dia del lloguer: pròrroga de fins a 2 anys, pujades limitades fins al 2027, honoraris a càrrec del propietari, contractes de temporada més exigents i document de sortida obligatori. Per al propietari, la clau és documentar-ho tot bé. I si llogues amb Garantia Finaer, continues protegit: la garantia acompanya el contracte en cada pròrroga i Finaer continua abonant les rendes encara que un desnonament se suspengui.