Reial decret llei 28/2026: renovació automàtica del contracte de lloguer, preavís i indemnització (guia 2026)

Entra en vigor el 15 de novembre de 2026 i s'aplica als venciments posteriors a aquesta data. En aquesta guia t'expliquem què canvia, a qui afecta i què convé fer ja, tant si ets propietari com si ets inquilí o treballes en una immobiliària.

Està ja en vigor el Reial decret llei 28/2026?

Encara no. El decret ha de ser convalidat per la Diputació Permanent del Congrés en els 30 dies següents a la seva aprovació, que va ser el 6 d'octubre. Si no es convalida, queda derogat i no s'arriba a aplicar.

Tot i així, convé tenir-lo en compte des d'avui, perquè pren com a data de tall la seva publicació al BOE (7 d'octubre): els avisos de no renovació enviats abans d'aquest dia conserven la seva eficàcia sense indemnització; els enviats després, si el venciment és posterior al 15 de novembre, queden subjectes al nou règim.

Pots consultar el text complet al BOE.

L'essencial de la nova llei del lloguer en un minut

• Contractes més llargs: complerts 5 anys (7 si el propietari és una empresa), el contracte es renova per cicles complets de 5 o 7 anys, llevat que alguna de les parts avisi que no vol renovar.
• Preavís del propietari: passa de 4 a 6 mesos. L'inquilí continua avisant amb 2.
• Indemnització: el propietari que no renovi haurà, per regla general, d'indemnitzar l'inquilí.
• Data clau: 7 d'octubre de 2026, per als avisos de no renovació.

Què canvia amb el Reial decret llei 28/2026

Renovació automàtica del contracte de lloguer per cicles de 5 o 7 anys

Complert el termini mínim, el contracte es prorroga automàticament per 5 anys més, o 7 si el propietari és persona jurídica, i així successivament. Només s'interromp si alguna de les parts avisa que no vol renovar.

Preavís de 6 mesos per al propietari

El propietari que no vulgui renovar ha d'avisar amb 6 mesos d'antelació, enfront dels 4 actuals. L'inquilí manté el seu preavís de 2 mesos. Com a regla transitòria, si el 15 de novembre queden menys de 6 mesos per al venciment, n'hi ha prou amb 4 mesos de preavís.

Indemnització a l'inquilí si el propietari no renova

La indemnització per no renovar el lloguer serà la més gran d'aquestes dues quantitats: 12 mensualitats o 1 mensualitat per cada any de residència. Es calcula amb el valor superior del rang que el sistema estatal de referència de preus assigna a l'habitatge o, si no n'hi ha, amb la renda vigent en la data de l'avís de no renovació. Els períodes inferiors a l'any es prorrategen. Es paga en lliurar l'habitatge.

Un exemple amb un valor de referència de 1.000 € al mes: si l'inquilí fa 8 anys que viu a l'habitatge, la indemnització seria de 12.000 € (12 mensualitats és més que 8). Si en fa 14, seria de 14.000 €.

No escau si l'inquilí pot demanar una pròrroga legal que el propietari està obligat a acceptar i no la demana. Si la demana, la indemnització es cobra en acabar aquesta pròrroga.

Quan no cal pagar indemnització

• El propietari persona física necessita l'habitatge com a residència permanent per a ell mateix, per a familiars fins al segon grau o per al seu cònjuge després de sentència ferma de separació, divorci o nul·litat. Si no l'ocupen en els 3 mesos següents al lliurament, llevat de força major, es deu la indemnització.
• L'inquilí ha estat més de 6 dels últims 12 mesos sense viure-hi, sense causa justificada (no compta si hi van continuar vivint el seu cònjuge o els seus fills dependents).
• L'inquilí disposa d'un altre habitatge apte al mateix municipi, en propietat o amb dret d'ús, i el pot ocupar.
• Les parts signen un nou contracte.
• L'inquilí rebutja, de manera expressa o tàcita, una oferta fefaent de nou contracte de 5 o 7 anys, feta dins del termini de preavís, amb una renda que respecti les regles de contenció de l'art. 17.6 LAU (en essència, la renda anterior actualitzada).

En tots els casos, la causa s'ha d'indicar per escrit i de manera detallada en el preavís.

Pròrrogues voluntàries

Si, després de l'avís de no renovació, les parts acorden prorrogar, la pròrroga no pot ser inferior a 5 o 7 anys. A més, són nul·les les condicions que empitjorin el contracte per a l'inquilí.

Venda d'un habitatge llogat

La venda no afecta el dret de l'inquilí a la indemnització. Si escau, la paga el comprador que se subroga en el contracte.

Què passa amb els contractes de lloguer que ja estan en vigor

Avisos de no renovació enviats abans del 7 d'octubre

Els avisos de no renovació enviats vàlidament abans del 7 d'octubre de 2026 conserven la seva eficàcia i no generen indemnització. Els enviats després queden subjectes al nou règim si el venciment és posterior al 15 de novembre.

Contractes en pròrroga anual o en tàcita reconducció

Els contractes que ja siguin en el període de pròrrogues anuals (fins a 3 anys) continuen en aquest període fins al seu terme amb les regles actuals, i després passen al nou règim. Els que siguin en tàcita reconducció passen al nou règim en el seu primer venciment posterior al 15 de novembre.

Relació amb la pròrroga de 2 anys del RDL 29/2026

La pròrroga extraordinària de 2 anys del Reial decret llei 29/2026 no s'aplica quan escaigui la renovació per cicles. Si s'aplica a un contracte ja denunciat, el contracte s'extingeix en acabar aquesta pròrroga i, si no concorre cap causa d'exclusió, l'inquilí té dret a la indemnització, llevat que l'avís de no renovació s'hagués enviat abans del 7 d'octubre de 2026.

El que no canvia

• El termini mínim del contracte: 5 anys, o 7 si el propietari és persona jurídica.
• El preavís de l'inquilí: 2 mesos.
• Les pròrrogues extraordinàries per vulnerabilitat (1 any, amb gran tenidor) i en zona tensionada (fins a 3 anys). Com a novetat, no són acumulables amb altres pròrrogues extraordinàries i, en acabar, el contracte s'extingeix sense necessitat d'un nou avís i, si escau, es paga llavors la indemnització.
• La facultat del propietari de no renovar en cada venciment, amb preavís i, si escau, indemnització.

Què protegeix el propietari amb la nova norma

• Avisos ja enviats: les comunicacions de no renovació fetes vàlidament abans del 7 d'octubre no generen indemnització.
• Necessitat de l'habitatge: el propietari persona física que el necessiti per a ell mateix o la seva família no ha d'indemnitzar, sempre que l'ocupin en els 3 mesos següents al lliurament.
• Oferta de nou contracte: si l'inquilí la rebutja, no hi ha indemnització.
• Càlcul previsible: la indemnització es calcula amb criteris objectius, coneguts per avançat per ambdues parts.

Si ets propietari, tens tota la informació sobre com llogar amb garanties al nostre web.

Què passa amb la teva Garantia Finaer

La teva Garantia Finaer continua funcionant igual. Si el contracte s'allarga, la garantia també: quan el contracte es renova per un nou cicle de 5 o 7 anys, la Garantia Finaer es prorroga amb ell i continua protegint el propietari durant tot el nou període.

Recomanacions si ets immobiliària o propietari

• Avisa els propietaris que el preavís de no renovació passa a 6 mesos i pot implicar indemnització des del 15 de novembre.
• Revisa amb temps els contractes que vencen en els propers mesos i els que són en tàcita reconducció.
• Si el propietari no vol renovar, que indiqui per escrit i de manera detallada en el preavís la causa que exclou la indemnització.
• Si vens un habitatge llogat, informa el comprador que assumeix el contracte i, si escau, la indemnització per no renovar.

Calendari del Reial decret llei 28/2026

Preguntes freqüents sobre el Reial decret llei 28/2026

Conclusió

El Reial decret llei 28/2026 allarga els contractes de lloguer, amplia el preavís del propietari i converteix la no renovació en una decisió amb cost, llevat d'excepcions taxades. Tot i que encara depèn de la seva convalidació, la data del 7 d'octubre ja compta. Revisa ara els contractes que vencen en els propers mesos i, si llogues amb Garantia Finaer, recorda que la teva garantia acompanya el contracte en cada renovació.