Em poden pujar el lloguer cada any? Guia completa (2026)

1) La regla número u: només es pot actualitzar si està pactat

L'actualització anual no és automàtica. El propietari només pot pujar-te el lloguer durant el contracte si existeix una clàusula d'actualització en el contracte d'arrendament. Aquesta regla es recolza en la Llei d'Arrendaments Urbans, que regula l'actualització de la renda en l'article dedicat a aquest punt.

Dit de forma senzilla: si en el teu contracte no hi ha res sobre actualització (ni índex, ni "segons IPC", ni "segons índex oficial", ni res similar), el propietari no pot augmentar la renda cada any mentre el contracte estigui en vigor. Podrà fer-ho quan es signi un contracte nou si correspon, però no "a mig contracte" sense que existeixi un pacte.

Aquest punt és fonamental perquè molta gent creu que la pujada anual és un dret automàtic del propietari, i no ho és. La pujada anual és un acord contractual subjecte a normes. Si el contracte no ho permet, no es pot aplicar l'actualització anual.

2) Quan poden pujar el lloguer cada any?

Si en el teu contracte hi ha una clàusula d'actualització, la pujada s'aplica normalment en l'aniversari del contracte, és a dir, quan es compleix cada any des de la data de signatura o des de la data d'entrada en vigor. En termes pràctics, l'actualització s'aplica una vegada cada 12 mesos com a màxim.

Regles que convé recordar:

L'actualització només es pot aplicar si el contracte ho permet.

S'aplica en la data indicada pel contracte o en el seu aniversari si no s'especifica una altra.

El propietari ha de comunicar l'actualització perquè s'apliqui correctament.

A més, no n'hi ha prou amb "dir-ho de paraula". L'ideal i recomanable és que existeixi una comunicació per escrit per evitar malentesos. I en alguns casos, la notificació pot considerar-se vàlida fins i tot si es realitza en el propi rebut del pagament anterior, sempre que quedi clarament reflectit el nou import i el càlcul.

3) Les 3 condicions bàsiques perquè la pujada sigui vàlida

Si vols una regla fàcil de recordar, aquí tens el "check" ràpid. Perquè et puguin pujar el lloguer cada any han de complir-se aquestes tres condicions:

Primer, ha d'existir una clàusula en el contracte que permeti l'actualització anual. Segon, només pot aplicar-se una vegada cada 12 mesos, normalment en complir-se l'aniversari del contracte. Tercer, l'increment ha de respectar els límits legals i l'índex aplicable el 2026.

Si falla qualsevol d'aquestes tres condicions, la pujada és discutible o directament incorrecta.

4) Quant em poden pujar el lloguer el 2026?

Aquí ve la part que més interessa: quant pot pujar. I la resposta és: depèn del teu contracte i de la normativa aplicable, però sempre dins d'un límit legal.

El 2026 l'actualització està condicionada per índexs i topalls legals. Això significa que, encara que el contracte mencioni un índex com l'IPC, l'actualització pot estar limitada pel marc legal vigent. L'objectiu d'aquests límits és evitar que el lloguer es dispari d'un any a l'altre.

A la pràctica, la teva pujada anual hauria d'estar vinculada a un índex oficial permès i no pot superar el límit legal aplicable. Per això, més important que discutir "quin índex posa el contracte" és comprovar si el percentatge aplicat respecta els límits vigents el 2026.

5) Què és l'IRAV i per què importa el 2026?

L'IRAV (Índex de Referència per a l'Actualització d'Arrendaments d'Habitatge) és un índex dissenyat per evitar pujades desproporcionades en l'actualització del lloguer. La seva funció és clara: actua com a referència o com a sostre per a la pujada anual quan correspon, aportant estabilitat tant per a inquilins com per a propietaris.

A la pràctica, quan el contracte i la normativa remeten a aquest índex, el propietari no pot aplicar un percentatge superior al que marqui l'IRAV en el moment de l'actualització. Això ajuda a evitar pujades que depenguin únicament de la inflació o de situacions econòmiques puntuals.

6) Què passa amb l'IPC i l'IGC?

Molts contractes continuen mencionant l'IPC perquè durant anys va ser l'índex més comú. També hi ha textos que mencionen l'IGC (Índex de Garantia de Competitivitat). La clau no és conèixer tots els índexs, sinó entendre aquesta idea:

L'índex pactat en el contracte només es pot aplicar si la llei ho permet i sempre respectant els límits vigents. Si existeix un topall legal (com el que estableix el marc actual), aquest topall preval sobre un càlcul que doni una pujada superior.

Això és important perquè algunes persones interpreten que "si hi posa IPC, em poden pujar el que marqui l'IPC encara que sigui alt", i no ha de ser així el 2026 si la normativa estableix límits.

7) Notificació: m'han d'avisar i amb quant temps?

Sí, el propietari t'ha de comunicar la pujada perquè s'apliqui correctament. El recomanable és que ho faci per escrit, indicant el percentatge aplicat, l'índex utilitzat, el càlcul de la nova renda i la data des de la qual s'aplicarà.

A la pràctica, l'habitual és que la nova renda s'apliqui a partir del mes següent a la notificació. A més, sol considerar-se raonable un marge d'avís al voltant d'un mes. L'important és que quedi constància i que no s'intenti aplicar una pujada sense comunicació clara o amb efecte retroactiu.

A més, com comentàvem, aquesta comunicació pot reflectir-se també en el rebut del pagament anterior, sempre que quedi perfectament clar el nou import i el motiu de l'actualització.

8) El que NO poden fer (i passa més del que creus)

Encara que existeixi clàusula d'actualització, hi ha situacions on la pujada pot ser incorrecta:

No et poden pujar el lloguer sense clàusula d'actualització.
No poden pujar-lo més d'una vegada en 12 mesos.
No poden aplicar un percentatge superior al permès per la normativa el 2026.
No poden aplicar la pujada amb caràcter retroactiu.
No et poden canviar condicions del contracte amb l'excusa d'"actualització".

L'actualització anual només afecta la renda i ha de seguir les regles pactades i el marc legal vigent. No és un comodí per modificar el contracte.

9) Diferència clau: actualització anual vs nou contracte

Un error molt comú és confondre actualització anual amb signar un contracte nou.

Actualització anual: s'aplica dins del contracte vigent si està pactada i respectant límits. Nou contracte: ocorre quan el contracte acaba i se'n signa un de nou; allà poden canviar condicions, però no és una "actualització".

Aquest punt és clau perquè alguns propietaris intenten presentar una pujada gran com si fos l'actualització anual, quan en realitat seria un canvi de preu que només podria donar-se si hi ha un nou acord. Si el teu contracte està vigent, el que procedeix és una actualització segons índex i límits, no un reajustament lliure "a mercat".

10) Què passa si el contracte dura diversos anys?

A Espanya, els contractes de lloguer d'habitatge habitual solen tenir una durada llarga per pròrrogues legals, i és habitual sentir que un lloguer dura diversos anys. Això no significa que el preu pugui canviar lliurement cada any. Mentre el contracte continuï vigent, la renda només pot actualitzar-se amb el pactat i dins dels límits legals.

És a dir: encara que el contracte sigui de llarga durada, l'actualització anual continua sent una actualització, no una negociació nova cada any. El propietari no pot "replantejar el preu" anualment com si es tractés d'un contracte nou.