Tras nueve meses desde la aprobación de la ley de alquiler en el Parlamento catalán, para la regulación del alquiler en Barcelona y otras 60 localidades con más de 20.000 habitantes, el portal inmobiliario Idealista ha analizado sus principales consecuencias.

El impacto de la regulación del alquiler en Barcelona: continua la reducción de la oferta, se dispara la demanda y los precios apenas se mueven

Comparamos los precios, stock y demanda relativa de los arrendamientos de viviendas en Barcelona con Madrid desde la entrada en vigor del control de rentas en Cataluña.

Pasados nueve meses de la aprobación de la ley de alquiler en el Parlamento catalán que regularizó el control de los precios de los arrendamientos en Barcelona y otras 60 localidades con más de 20.000 habitantes, el mercado continua consolidando las tres principales consecuencias que idealista ya analizó el pasado mes de marzo. Volvemos a auditar los datos del stock, demanda relativa y los precios en la ciudad de Barcelona, y los comparamos con un mercado sin regulación como el de Madrid.

La demanda relativa en Barcelona se ha disparado

Por un lado, el ‘efecto llamada’ en la demanda ante la posibilidad de encontrar alquileres más baratos. La presión de la demanda sobre la oferta de pisos de alquiler en Barcelona se ha disparado casi un 30% desde su entrada en vigor el 22 de septiembre, donde cada vez hay más interesados buscando pisos de alquiler a precios más asequible, lo que tensiona aún más a una oferta cada vez más escasa, como veremos a continuación.

Mientras tanto, la demanda relativa en Madrid se ha reducido en la capital en un 0,3% frente a septiembre del año pasado. Tras detenerse el mercado durante los meses de confinamiento en los hogares, ha vuelto a repuntar desde mayo-junio de 2020, y ahora sigue por debajo del promedio de los últimos dos años. La demanda relativa se calcula a partir de los contactos recibidos por los anuncios publicados en idealista.

La oferta cae

Otro de los factores que están marcando el mercado de arrendamiento en Barcelona es que la oferta de pisos en el mercado del alquiler en la capital, declarado como un ‘mercado de la vivienda tenso’, se ha reducido hasta en un -21,2% en estos últimos nueve meses.

Este ‘bajón’ del stock puede deberse a varios factores, como que se puedan haber firmado más contratos de alquiler. Sin embargo, las estadísticas publicadas por el Ayuntamiento de Barcelona, a partir de los datos del INCASOL, hablan de casi 12.200 nuevos contratos de arrendamiento firmados en la capital catalana entre octubre y diciembre, en la media de los trimestres previos al estallido de la pandemia del coronavirus.

Otras variables pueden ser que la propia oferta de pisos en arrendamiento se esté ajustando tras tocar máximos a finales de 2020. El stock de casas en alquiler en Barcelona, y prácticamente en toda España, se disparó tras pasar lo peor de la pandemia en 2020, duplicando su oferta en algunos casos si se comparan con 2019.

Entre septiembre y diciembre del año pasado, la oferta de pisos en idealista llegó a superar los 23.000 anuncios en Barcelona en algunas semanas. Mientras que, desde el segundo trimestre de este año aún no ha superado los 20.000 anuncios en ninguna semana, confirmando la caída antes comentada.

Algunos expertos afirman que la recuperación de la normalidad, y el retorno paulatino de los turistas a Barcelona pueda reactivar la oferta de vivienda de alquiler turística, que se había trasladado al alquiler tradicional.

Pero otros muchos actores del sector se temen que los pequeños propietarios se lo estén pensando dos veces antes de poner su vivienda en un mercado del alquiler regulado, ante la actual situación de inseguridad jurídica en el alquiler de Barcelona.

Frente a Madrid, el stock de vivienda que sale al mercado de alquiler en la capital sigue la tendencia que se lleva marcando desde la nueva normalidad, y los últimos datos cerraron con un incremento del 2% si lo comparamos con septiembre de 2020. De hecho, se superaron los 30.000 anuncios a comienzos de junio, como a finales de 2020 y comienzos de 2021.

La tercera pata de la ecuación del mercado de la vivienda en alquiler es el precio. En ambas ciudades se siguen ajustando los precios de las rentas del alquiler, tal y como se vienen observando desde mayo, tras la irrupción de la crisis del coronavirus y la nueva normalidad. Desde los máximos de la serie histórica alcanzados en plena pandemia en Barcelona, los precios han caído más de un 14%. Pero si nos fijamos en el precio medio a comienzos de junio con el que comenzó la normativa de regulación de alquileres, apenas se ha notado en un -1,4%.

La regulación apenas ha afectado a los precios

En Madrid, mientras tanto, los precios se mantienen con la misma estabilidad de bajadas que se apreciaba en marzo. Si en aquel momento, el descenso era del 3,4%, ahora el decremento se encuentra en el 3,7%, comparando las rentas de alquiler desde la semana en que se puso en marcha la medida catalana en septiembre con junio.

Tras 9 meses, todo apunta a que la Ley 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, que regula los precios de los alquileres de viviendas en la ciudad de Barcelona y otras 60 localidades con más de 20.000 habitantes, no está obteniendo los resultados buscados.

La norma nació con polémica antes de su entrada en vigor, con muchas dudas y controversia en el sector. Además de no contar con el aval jurídico del Consejo de Garantías Estatutarias del propio parlamento catalán, no está obteniendo los resultados buscados. Los abogados del Govern aseguraban que la Generalitat no tenía ni tiene competencias para regular los precios del alquiler, al ser una facultad del Estado. Pero la normativa salió adelante.

Ahora, el Gobierno ha decidido hacer caso a los abogados de la cámara catalana y la va a llevar al Tribunal Constitucional para pedir un recurso de inconstitucionalidad por la invasión de competencias del Gobierno catalán en materia de vivienda, más que por el fondo de las medidas. De hecho, la portavoz de Gobierno y ministra de Hacienda, Maria Jesús Montero, ha confirmado que “la futura Ley de Vivienda incorporará muchos de los elementos” de la normativa catalana. Es por ello, que no han pedido su suspensión cautelar, sino que ha venido a afirmar que una regulación del alquiler llegará con la nueva ley estatal, a la vez que el TC invalida la normativa catalana.