Alquileres y regulaciones

Una nueva ley que regula precios se impone en España. Para reflexionar sobre similitudes y diferencias con Argentina. Entrevistamos a Nicolas Barilari CEO de Finaer España

Por estos días en España el gobierno impulsa una nueva ley de vivienda cuyo foco central está puesto en el alquiler. La ley contempla regulaciones de precios e incentivos impositivos. Por su implicancia con relación a esta problemática, que hoy resulta común en la mayoría de las ciudades a nivel mundial y desde luego en especial en Argentina, merece ser analizada no solo para entender si lograra el objetivo de mejorar el mercado locativo dentro de España sino como para establecer similitudes y/o divergencias que permitan o no aplicar medidas análogas en otras latitudes.

Para adentrarnos en este terreno, entrevistamos a Nicolas Barilari CEO de FINAER, la empresa de garantías de alquileres que con más de 10 años operando en Argentina desde 2020 exporto su modelo a España.

Antes que nada, para ponernos en contexto: ¿Cómo se contrata un alquiler en España? ¿Cuál es el plazo mínimo?
La LAU (ley de arrendamientos urbanos) fue modificada en 2019, y establece que la duración habitual para contratos de vivienda es de 5 años si el propietario es persona física y de 7 si el propietario es persona jurídica. Los contratos que se hacen bajo la LAU son de 5 años, pero cumplidos 12 meses, el inquilino puede optar por no continuar. La forma de contratación es la misma que en Argentina, con la particularidad de que aquí en España nos encontramos con un problema estructural de oferta bastante o tan grave como el de Argentina. Realmente harían falta 2.000.000 de pisos en alquiler para satisfacer a la demanda actual.

Con relación a los valores: ¿Se aumenta el precio en años sucesivos de contrato?. ¿Cuál es la mecánica común?
Los contratos pueden o no, ajustarse anualmente por IPC. La inclusión o no de esta cláusula está librada al acuerdo de partes. El mecanismo es muy simple, a fin de año se conoce el IPC anual y se aplica el aumento.

¿Que cambiaría con la nueva ley vivienda?
La nueva ley de vivienda tiene como objetivo “intentar regular los precios de alquiler pero no por una cuestión de aumento del IPC, sino por el aumento constante que vienen experimentando los pisos debido a la creciente demanda y a las pocas soluciones que se aportan para aumentar la oferta”.

En mi opinión personal, con la nueva ley nada cambiara. O mejor dicho nada cambiara para mejor. Tenemos 5000 años de historia empírica sobre las consecuencias contrarias a las buscadas que generan todas las políticas de control de precios. De hecho, esta misma regulación ya se encuentra vigente en Cataluña hace poco más de un año, con resultados totalmente negativos. No se puede intentar solucionar un problema de oferta distorsionando los precios. Los problemas de oferta se solucionan trabajando sobre la oferta, no sobre los precios.

Además de ello la ley es de bastante dificultad aplicativa. Para empezar, desde que se encuentre vigente, deberá pasar un plazo de 18 meses que será usado para realizar el índice base sobre el que se calcularan los aumentos de precios y las zonas tensionadas. Sumado a eso, y sin querer extenderme demasiado, la forma de determinar si una zona es tensionada o no (es decir donde podría ser aplicada o no), es totalmente arbitraria, con un cálculo que carece de sustento y fundamento y del cual además, no se especifica como volver.

¿Cómo ha tomado el mercado la iniciativa y que repercusiones se esperan a su sanción?.
El mercado profesional en su mayoría no lo ha tomado a bien, porque como es sabido, este tipo de iniciativas no solo no ayudan sino que entorpecen más aun.

Respecto a repercusiones, como la norma prevé que la decisión final sobre la aplicación o no de la misma recaerá en cada comunidad autónoma, ya varias comunidades manifestaron que no aplicaran el control de precios, Madrid entre ellas.

Con respecto a las garantías, ¿se han topado con un mercado tan tradicional como el de Argentina o existe mayor permeabilidad en ese aspecto?.
Efectivamente. El mercado aquí es bastante tradicional pero al existir una creciente incertidumbre en el mercado del alquiler, provocado por todo el ruido político y los discursos pro-okupaciones, cada día se utilizan más soluciones como las que nosotros ofrecemos.

¿Que recomendarías a quien está pensando invertir para rentar en alquiler?
Primero que nada un estudio de mercado profundo sobre la rentabilidad de cada Comunidad Autónoma. Este año con el IPC en 5 puntos, muchas inversiones destinadas al alquiler terminaron negativas en términos reales.

Dentro de la composición de su cartera de garantías ¿cómo es la evolución en la cantidad de emigrados argentinos? ¿Se puede establecer algún ranking por procedencia?.
Es realmente impresionante la cantidad de argentinos buscando pisos, no solo para rentar sino también para comprar. En nuestros registros, quizás por afinidad, los solicitantes de nacionalidad Argentina llevan la delantera por lejos, seguidos por venezolanos, aunque mes a mes empezamos a notar mucha gente del norte de Europa radicándose sobre todo en el sur de Andalucía

Para finalizar. ¿Como juzgas la seguridad para el capital de la inversión en renta en España, aun con esta nueva ley, y la Argentina?.
Respecto a Seguridad no observó mayores complicaciones. España es uno de los destinos internacionales que mayor inversión inmobiliaria recibirá en el 2021. Lo que destacaría por encima de Argentina, es el tamaño y la liquidez del mercado inmobiliario español. Vender un piso a valores de mercado no suele tardar más de 60 días, eso es lo impresionante. ¿La rentabilidades? muy discretas teniendo en cuenta inflación del 4-4,5% prevista para 2022

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2022, 9 de febrero de 2022

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